Недавно аналитики сообщили о росте и будущих прогнозах американских инвестиционных трастов недвижимости (REITs), ориентированных на многоквартирные жилые объекты недвижимости.
Аналитики видят восстановление сектора по результатам деятельности многоквартирного строительства, заявив, что большинство компаний сообщило о небольшом предполагаемом повышении доходов по результатам третьего квартала 2014 года. На основе лучших, чем ожидалось, показателей прибыли, прогнозируемых по итогам текущего года, положение дел в 2015 году стало более предсказуемым.
Кроме того, во втором квартале 2014 года внутренний показатель незанятых квартир составил 4,1%, что значительно ниже среднего значения 5,4%. С учетом снижения доли незанятых многоквартирных площадей REITs предполагают неплохо заработать на растущем спросе на жилье. Специалисты предсказывают значительный рост сектора жилой многоквартирной недвижимости в будущем 2015 году.
В этом секторе можно выделить четыре ведущих инвестиционных траста недвижимости (REITs).
Camden Property (тикер на NYSE: CPT) - CPT владеет портфелем многоквартирных жилых объектов, в совокупности составляющим около 60 тыс. единиц, расположенных от столицы, Вашингтона, до Южной Калифорнии. CPT получил рост торгового NOI (чистого операционного дохода) в размере 5,7% с начала года.
Mid-America Apts. (тикер на NYSE: MAA) - аналитики полагают, что акции торгуются с дисконтом 25% по отношению к величине AFFO (скорректированных средств от операций). После снижения котировок акций, последующего за негативным периодом, специалисты траста ожидают быстрое восстановление.
Home Properties (тикер на NYSE: HME) - уникальная стратегия обеспечивает постепенно увеличивающийся рост за счет редевелопинга. Типы активов, которыми владеет HME, как правило, имеют более низкую оборачиваемость по сравнению с их аналогами, что теоретически делает эту операционную модель менее рисковой.
UDR Inc. (тикер на NYSE: UDR) – имеет стабильные результаты, но может быть восприимчив к боковому движению в результате замедления роста доходов в течение третьего квартала 2014 года и четвертом квартале 2014 года.
Ушла ли доходность инвестиционных трастов недвижимости (REITs) далеко вперед от собственных показателей?
После зафиксированных последовательных ежегодных потерь в размере 16,4% в 2007 году и 36,94% в 2008 году американские инвестиционные фонды недвижимости пять раз подряд получали ежегодные прибыли. Будет ли шестой раз?
Vanguard REIT ETF (VNQ) уже подскочил на 18% в первой половине 2014 года и является одним из самых эффективных инвестиционных инструментов в отраслях за пределами S&P 500. Этот результат превысил даже расширенные индикаторы, такие как Dow Jones Total Stock Market Index.
REITs были фаворитами среди доходных инвесторов, поскольку 90% их налогооблагаемого дохода в обязательном порядке распределяется среди держателей долей посредством дивидендов. Рынок REITs включает в себя девелопмент и аренду квартир, офисов, объектов недвижимости в сферах здравоохранения и промышленности.
Последние оценки показывают, что инвестиционные трасты недвижимости торгуются на уровне в 18 раз больше операционной прибыли по сравнению со средним показателем в 15 раз, наблюдаемым в течение последних двух десятилетий.
Пересмотр в сторону снижения ВВП США в первом квартале означает, что экономические условия по-прежнему остаются довольно мягкими, и повышение процентных ставок, скорее всего, не произойдет, пока экономика не наберет обороты. И даже при небольшом повышении процентных ставок инвестиционные трасты недвижимости смогут по-прежнему хорошо работать, поскольку рост заработной платы и инфляции будет способствовать росту доходов от арендопригодной собственности. REITs жилой недвижимости (REZ) поднялись с начала года на 20,57%, в то время как REITs офисной/промышленной недвижимости (FNIO) выросли за тот же период на 16.36%, а ипотечные REITs (MBB) - на 16,77%.
Большинство альтернативных инвестиционных активов принадлежит институциональным инвесторам или уполномоченным представителям, состоятельным физическим лицам и, в соответствии с данными исследовательской компании Preqin (ссылка на исследование), в настоящее время суммарно составляет 6 трлн. долл.
Альтернативные инвестиции включают хедж-фонды, управляемые фьючерсы, недвижимость, товары и производные контракты.
Но альтернативные инвестиции теперь распространены не только среди институциональных инвесторов. По данным инвестиционного аналитика по альтернативным инвестициям рейтингового агентства Morningstar Джоша Чарни, в течение года, закончившегося 30 апреля 2014 г., 38,7 млрд. долл. были вложены в паевые инвестиционные фонды и ETF альтернативных инвестиций. Это примерно 36 % роста по сравнению с предыдущим годом и более чем 100 % роста в течение последних двух лет. Активы фондов альтернативных инвестиций в настоящее время составляют около 150 млрд. долл. Тем не менее, это капля в море по сравнению с величиной активов всех долгосрочных фондов, составляющей $ 11,3 трлн. долл.
Привлекательность альтернативных инвестиционных инструментов заключается в том, что они будут расти, в то время как фондовый рынок будет идти вниз, обеспечивая тем самым стабильность портфелей инвесторов. Чарни объясняет быстрый рост этой сферы стараниями инвесторов, ищущих большей диверсификации и уменьшения волатильности по сравнению с акциями.
Morningstar выделяет три основных сегмента альтернативных инвестиций:
Нетрадиционные классы активов (например, товары и валюты).
Нетрадиционные стратегии (например, короткое хеджирование).
Неликвидные активы (частные капиталовложения, долги частных лиц).
Morningstar отмечает, что как только альтернативные инвестиции становятся мэйнстримом (как, например, ипотечные инвестиционные трасты (REITs)), они перестают быть альтернативными. Согласно позиции Morningstar, чтобы считаться хорошей альтернативной инвестицией, инвестиции в любом из названных сегментов должны обеспечивать положительную финансовую отдачу с учетом риска в течение разумного периода времени и демонстрировать низкую корреляцию с традиционными инвестициями.
Хороши ли альтернативные инвестиции? Хотя низкая или отрицательная их корреляция с акциями может быть большим плюсом, такой вид инвестиций характеризуется очень высокими издержками. Существует также вопрос о том, не поздно ли мы включаемся в «игру», так как общеизвестно, что инвестирование после того, как некоторое событие было обнаружено, как правило, хороших результатов не дает.
Всех, кто начинает изучать или уже имеет опыт инвестирования в альтернативные инвестиции, мы приглашаем на онлайн конференцию «Альтернативные инвестиции: эксклюзив, доступный каждому». Одним из спикеров данной конференции будет наш финансовый консультант.
Объем инвестиций в неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости вырос с 700 млн. долл. в 2000 году до 19 млрд. долл. в 2013 году, и вместе с этим более чем в 25 раз увеличилось число новых продуктов, доступных для российских инвесторов, выбирающих недвижимость.
В ходе недавно проведенного нами исследования выяснилось, что подавляющее большинство наших агентов рассматривает неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости как важную часть портфеля вложений. Также большинство наших агентов считает, что полностью диверсифицированный портфель должен включать вложения в недвижимость. В то же время, многие агенты полагают, что существуют способы улучшения инвестиционных механизмов REITs, что сделает их более привлекательными.
Среди агентов, которые рекомендуют эти инвестиционные продукты клиентам, 9 из 10 сказали, что они были полезны при распределении вложений в активы, поскольку затрагивают различные специфические инвестиционные цели.
В число этих целей входят:
Обеспечение текущего дохода (90%);
Уменьшение волатильности портфеля (90%);
Защита от инфляции (85%);
Предоставление клиентам возможности для роста капитала (65%).
Улучшения этих инвестиционных продуктов, которые хотели бы видеть финансовые консультанты, включают большую ликвидность (ежедневную или ежемесячную), повышение общего уровня прозрачности и эффективность бэк-офиса. Мы подтверждаем, что уже есть несколько продуктов, предлагающих ежедневную ликвидность. Однако отрасль продолжает дискутировать с регуляторами относительно того, что оценочная частотность имеет большой смысл.
Мы постоянно работаем над расширением образовательных ресурсов для наших агентов и разработкой более полной информации о продукте для клиентов и заинтересованных инвесторов. Мы всегда готовы ответить на любые Ваши вопросы.
Оставить комментарий
