С учетом выплаты купонного дохода общая сумма платежа составила 1,24 млрд рублей.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» полностью погасило биржевые облигации серии 002Р-04 объемом 1,2 млрд рублей и выплатило купон. Общая сумма платежа составила 1 235,4 млн рублей — эта самая крупная единовременная выплата компании по облигационным обязательствам. Источниками средств для погашения стали текущая ликвидность, выручка от аренды и краткосрочные финансовые активы.

С выпуском серии 002Р-04 номинальным объемом 1,2 млрд рублей ФПК «Гарант-Инвест» вышла на биржу в октябре 2021 г. Ставка ежеквартального купона — 12% на весь период обращения. Номинальная стоимость одной бумаги составила 1000 рублей.

16 мая 2023 г. ФПК «Гарант-Инвест» начала размещение двухлетних облигаций серии 002Р-06 объемом 2 млрд рублей. Это 13-й выпуск компании. Условия выпуска предусматривают ежемесячную выплату купона по ставке 13% годовых. Размещение продлится до 14 июля 2023 г. Выпуск облигаций серии 002Р-06 доступен к приобретению в системе Boomerang. При покупке ценных бумаг на сумму более 150 тыс. рублей предусмотрен кешбэк в размере 0,5%.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» работает на рынке публичного долга с 2017 г. До погашения текущего выпуска компания выплатила обязательства по облигациям на общую сумму 12,8 млрд рублей, в том числе 4,4 млрд рублей купонных платежей. Восемь выпусков компания успешно погасила.

Эмитент имеет кредитные рейтинги инвестиционной категории ВВВ|ru| от НРА и ВВВ.ru от НКР, прогноз по обоим — «стабильный». Каждый из пяти обращающихся на рынке облигационных выпусков ФПК «Гарант-Инвест» имеет свой кредитный рейтинг аналогичного уровня, в том числе новый выпуск серии 002Р-06, которому 16 мая 2023 г. НКР присвоило кредитный рейтинг ВВВ.ru.

Справка о компании

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — российский девелопер. В собственности компании находится 16 объектов недвижимости в Москве, 13 из них — торговые и многофункциональные центры. Стоимость активов эмитента на 31 декабря 2022 г. составляет 42 млрд рублей. EBITDA — 3,027 млрд рублей. Портфель включает более 430 арендаторов. Уровень вакантности площадей по итогам года составил 2,6%.

В 2022 г. рынок коммерческой недвижимости испытал встряску. Уход зарубежных компаний привел к стихийному высвобождению арендованных площадей и скачку вакантности торговых и офисных центров. Весной рынку предрекали кризис, но уже к концу года все наблюдатели отмечали, что ситуация оказалась гораздо лучше, чем могла бы быть. О перспективах рынка коммерческой недвижимости — в обзоре Boomin.

Действительно, ни банковского кризиса, ни девальвации, ни гиперинфляции не случилось. Экономика выглядела устойчивой, что позитивно сказалось на спросе на недвижимость. Временный скачок вакантности — количества невостребованных арендных площадей — был значимым, но не превышал значений пандемийного 2020 г.

Ставки аренды в большинстве сегментов оставались стабильны, хотя здесь стоит отметить снижение прозрачности рынка. Стабильными остаются запрашиваемые ставки, а вот цены в реальных договорах во II-III кварталах 2022 г., вероятно, предполагали дисконт. Это создает риски снижения ставок в 2023 г. в наиболее пострадавших сегментах — торговом и офисном.

С чем действительно наблюдались сложности, так это с вводом новых площадей. Завершение многих проектов было отложено из-за повысившейся неопределенности, но этот тренд был характерен не для всех сегментов. К тому же отложенный ввод может поддержать показатели в 2023 г.

Резко подскочили инвестиции в коммерческую недвижимость. Консалтинговые агентства отмечают рекордные или близкие к рекордным уровням. Это связано как с охотой на активы нерезидентов, так и с оптимизацией структуры российскими компаниями для защиты от санкций.

В 2023 г. рынок начал очень бодро и демонстрировать улучшение ключевых показателей. До конца года мы сможем увидеть дальнейшее улучшение, но в зависимости от сегмента будут свои особенности. Рассмотрим, с чем закончили 2022 г. российские девелоперы и какие тренды могут быть характерны для 2023 г.

Торговая недвижимость. Незаменимых брендов нет

Уход зарубежных ритейлеров больно ударил по сектору, ведь в начале 2022 г. они занимали до трети от всех торговых площадей российских ТЦ. По подсчетам CORE.XP (ex-CBRE Russia), к концу 2022 г. 37,3% всех брендов, арендующих площади в российских ТЦ, объявили о прекращении деятельности. Уровень свободных площадей в ключевых ТЦ Москвы в IV квартале 2022 г. достиг 11,7%. NF Group (ex-Knight Frank Russia) дает еще бо́льшую оценку на уровне 15,6%.

С другой стороны, на трафик продолжал оказывать давление рост e-commerce. Всё больше сделок совершается через маркетплейсы, соцсети и узкоспециализированные торговые онлайн-площадки.

По данным консалтинговой фирмы CMWP (ex-Cushman & Wakefield), сильнее всего в 2022 г. посещаемость упала в крупных и очень крупных ТЦ. Специалисты CMWP оценивают снижение в 8% и 25% соответственно. А вот небольшие районные ТЦ были устойчивы и даже увеличили посещаемость в пределах 1% за счет фокуса на базовую потребительскую корзину.

В качестве примера можно привести итоги 2022 г. для девелопера «Гарант-Инвест», который как раз управляет средними по размеру торговыми и многофункциональными центрами. Уровень вакантности площадей по портфелю компании составил 2,6%, а посещаемость выросла на 1,4%. По данным презентации компании, ей удалось сохранить 98% действующих арендаторов, но и начать сотрудничество с более чем пятьюдесятью новыми арендаторами.

Сильно различаются показатели в зависимости от локации. Чем дальше от метро, тем выше доля вакантных площадей. По данным IBC Real Estate (ex-JLL), в новых московских ТЦ за пределами 15-минутной пешей доступности от метро вакантность в среднем составляет пугающие 63%. Новые ТЦ, расположенные ближе к метро, демонстрируют среднюю вакантность 25%. В среднем по Москве IBC Real Estate оценивает вакантность в 12%. Уже действующие ТЦ явно выигрывают по заполняемости по сравнению с новыми объектами.

Агентства отмечают, что запрашиваемые ставки аренды с марта 2022-го по март 2023 гг. оставались плюс-минус на одном уровне, но прослеживается сегментация по формату. Расширилась разница между площадями с отделкой и без нее. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фудкорта и «островной» торговли. Дешевле всего выставляются помещения от 2 тыс. кв. м, обычно занимаемые крупным ритейлом, кинотеатрами, спортивными и развлекательными центрами.

В структуре спроса на аренду наблюдался рост доли сервисных и развлекательных предприятий. Это фитнес, ремонтные мастерские, салоны красоты, медицинские центры, точки проката, ПВЗ, развлекательные центры, боулинги и пр. По итогам 2022 г. эти категории впервые за пять лет обогнали fashion-сегмент. Такие арендаторы интересны для собственников, поскольку занимают большие площади и формируют стабильный трафик. С другой стороны, ставка аренды у них чуть ниже, и потенциал ее роста ограничен.

Оценки расходятся, но практически все аналитики отмечают минимальный за пять лет ввод новых торговых центров. По оценке Core XP, он составил 173 тыс. кв. м по сравнению с планируемыми 195 тыс. кв. м. Из них 104 тыс. кв. м пришлось на Москву и 69 тыс. кв. м — на регионы.

На 2023 г. заявлено открытие около 303 тыс. кв. м, но всё еще есть риски переноса сроков. По итогам I квартала показатели улучшаются, NF Group оценивает рост ввода на 54% г/г. При этом средняя вакантность в московских ТЦ сократилась с 15,6% до 14,5% — заполняемость растет быстрее, чем объем предложения.

На протяжении оставшейся части 2023 г. ситуация может улучшаться: объем ввода новых площадей может восстанавливаться, уровень вакансии — стабилизироваться. Но прогнозы по арендным ставкам осторожные. Отток иностранных брендов пока продолжается. Деловые СМИ со ссылкой на источники в отрасли рассказывают, что реальные арендные ставки в ходе переговоров могут устанавливаться с дисконтом на 10-15%. Это как раз тот потенциал снижения, который может реализоваться в 2023-2024 гг.

CORE.XP ждет по Москве снижения прайм-ставок в действующих ТЦ на 10%, в новых — на 25%. Минимум может быть пройден в первом полугодии 2023 г. Это значит, что наименее конкурентные объекты по-прежнему могут оставаться в сложном положении, а сам формат современного ТЦ в целом может быть переосмыслен.

По мнению специалистов NF Group, торговая функция ТЦ по-прежнему будет актуальна, но новый облик ТЦ всё больше будет смещаться в сторону районного многофункционального комплекса, совмещающего различные полезные функции. В этом смысле уже действующие ТЦ среднего и малого формата в хорошей локации со сформированным трафиком оказываются в выигрышном положении.

Офисная недвижимость. Отток нерезидентов продолжается

Офисный сегмент также оказался под ударом из-за исхода зарубежных компаний. Снижение показателей в 2022 г. было плавным, но последствия имеют долгоиграющий характер. CMWP, например, не ждет значимого улучшения спроса до 2025 г.

Российские филиалы международных корпораций покидают рынок, передавая контроль новым собственникам или местному менеджменту. Перестройка затронула недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку именно здесь располагалась большая часть штаб-квартир иностранных компаний.

По данным исследования IBC Real Estate, из 419 зарубежных брендов, объявивших о пересмотре порядка работы, на март 2023 г. более 35% по-прежнему окончательно не определились. Это потенциальные вакантные площади, которые могут появиться в 2023 г. И хотя агентство отмечает высокий спрос со стороны компаний с госучастием, в основном крупные компании теперь предпочитают выкупать объекты, а не арендовать их.

Уровень вакантности площадей, по разным оценкам, на конец года составил 10-12%. Основной рост пришелся на II квартал 2022 г., после чего показатели оставались примерно на одном уровне. В I квартале 2023 г. фиксируется небольшое снижение вакантности: CORE.XP видит снижение с 10,3% до 10%.

Однако отдельно по классу А вакантность продолжает расти: 11,8% против 11,4% по данным CORE.XP и 13,4% против 12,8% по данным IBC Real Estate. Вероятно, пиковое значение в этом сегменте будет пройдено в 2023 г., после чего показатель пойдет на спад. Этому должны способствовать ограниченный ввод новых площадей, снижение спекулятивного строительства, замедление оттока иностранцев и рост активности российских арендаторов.

Объем ввода новых площадей в Москве по итогам 2022 г. сократился на 42% год к году, в том числе за счет переноса ряда проектов. Доля спекулятивных объектов, которые находят своих арендаторов уже после ввода в эксплуатацию, оказалась на многолетнем минимуме. Ожидается, что доля таких площадей останется низкой, поскольку девелоперы будут стараться строить под конкретного клиента. По мнению CMWP, новое строительство в основном будет поддерживаться крупными объектами, строительство которых началось в докризисное время.

Объем сделок по аренде и продаже офисов в Москве в 2022 г. превзошел ожидания: CORE.XP оценивает его в 1,2 млн кв. м, CMWP дает оценку 1,7 млн кв. м. В 2023 г. ожидаются сопоставимые результаты, хотя еще в начале года оба агентства ждали снижения на 17-18%. Сильный I квартал 2023 г. заставил специалистов пересмотреть прогнозы. Не исключено, что фактические результаты действительно окажутся лучше.

Средневзвешенная ставка аренды московских офисов, по оценке IBC Real Estate, в I квартале выросла на 2%. В классе А фиксируется рост менее 1%, в классе B — около 3%. При этом в каждом из пяти бизнес-центров с вакантностью выше 15% наблюдается снижение ставок аренды.

В целом, офисный сегмент находится в стагнации, выход из которой в 2023-2024 гг. не ожидается. Снижения ставок аренды, вероятно, удастся избежать, но объемы строительства будут оставаться на низком уровне.

Складская недвижимость. Тихая гавань

Сегмент складской недвижимости стал защитным в 2022 г., поскольку в условиях трагического падения импорта потребность в помещениях для хранения запасов оставалась высокой. Сдержанный рост вакантности прослеживался, но она не превысила уровни 2019-2020 гг.

Активность по арендным сделкам была сильно смещена во второе полугодие, на которое пришлось 70% всего годового объема. Общий годовой объем в натуральном выражении оценивается в 1,4–1,6 млн кв. м, что на 40-50% ниже рекордного 2021 г., но вполне сопоставимо со средним допандемийным уровнем 2018-2019 гг.

Среди арендаторов сильно выросла доля онлайн-ритейлеров, что обусловлено бурным ростом этого сектора: 61% в общем объеме сделок против 28% в 2021 г. Также выросла доля логистических операторов: с 7% до 11%.

Годовой показатель ввода в эксплуатацию новых складских площадей стал вторым за всю историю рынка и почти повторил рекорд 2021 г. Причем 66% всех площадей были выкуплены либо арендованы еще до момента завершения строительства (build-to-suit), и еще 22% изначально возводилось собственниками под личное использование. За счет этого высокие объемы ввода практически не способствовали росту вакантных площадей.

По итогам года средний уровень вакантности составил 2,6%. Это значительно больше, чем в 2021 г., но по-прежнему ниже 2019-2020 гг. Нехарактерная для рынка субаренда, подскочившая в первом полугодии 2022 г., к концу года сжалась в размерах до 0,7% от всех площадей и осталась локальным явлением 2022 г. К концу 2023 г. CORE.XP ожидает сокращения вакантности в складском сегменте до 1,2%.

Ставки аренды после падения весной 2022 г. к концу года стабилизировались, а в I квартале 2023 г. пошли в рост. Причем прослеживается сокращение спреда между новыми объектами и уже действующими за счет опережающего роста последних: 2,9% против 0,8% в поквартальном выражении.

Ожидается, что дефицит свободных площадей будет выступать ключевым драйвером дальнейшего роста ставок на протяжении 2023 г. Специалисты CORE.XP не исключают, что ставки в готовых объектах могут даже превысить ставки по строящимся объектам из-за высокой доли build-to-suit. При этом вернуться к пику I квартала 2022 г. всё еще будет непросто.

Гостиничная недвижимость. Сильный внутренний спрос

Из-за вновь появившихся ограничений на выездной туризм внутренние туристические потоки заметно возросли. Авиакомпании отмечают рост пассажиропотока на внутренних рейсах, Росстат фиксирует рост количества лиц, размещенных в коллективных средствах размещения (КСР): гостиницах, хостелах, отелях, базах отдыха, санаториях и т.п.

Внутреннему туризму оказывает поддержку государство. Введенная с июля 2022 г. льгота по НДС поддержала выручку гостиничных операторов. Совокупно в следующие три года в развитие туризма государство может вложить более 700 млрд рублей, в первую очередь через качественное предложение и инфраструктуру.

По итогам 2022 г. туристический поток по России вырос на 17% г/г и составил более 68 млн поездок. Лидером по туристическому потоку в 2022 г. ожидаемо был Краснодарский край. Второе и третье места занимают Московская и Ленинградская области.

Количество лиц, размещенных в КСР, IBC Real Estate оценивает в 73 млн человек. По данным агентства, показатель почти вернулся к допандемийному уровню. И это несмотря на то, что приток внешних туристов был сильно ограничен из-за геополитики и сохранения антиковидных ограничений в Китае.

Число гостиниц и других КСР в 2022 г. выросло на 5,7% и составило 30,6 тыс. Прирост номерного фонда в КСР составил 5% — быстрее среднего за пять лет в районе 4%. Количество ночевок в КСР составило 304,5 млн, что на 10,5% выше 2021 г. и на 7,5% выше допандеминйного 2019 г. Такую оценку дал Центр экономики рынков на основании данных Росстата.

Данные по Москве более сдержанные. CMWP оценило ввод нового предложения современного качества в Москве всего в 340 номеров в единственном гостиничном проекте. Девелоперы откладывали проекты в условиях высокой неопределенности.

Однако только отложенный ввод в 2023 г. может составить 664 номера, из которых 150 уже открыли двери в I квартале. В целом агентство позитивно смотрит на перспективы гостиничного рынка Москвы 2023-2024 гг., ожидая прирост предложения на 3,9% и 6,6% соответственно.

Инвестиции в гостиничную недвижимость были высокими на протяжении всего 2022 г., а в I квартале 2023 г. резко подскочили в денежном выражении за счет двух крупных сделок — покупки курорта «Архыз» компанией «Горные вершины» и приобретения сети отелей Wenaas Hotel Russia AS инвестхолдингом «АФК Система». Только за счет этого 2023 г. уже обещает быть рекордным по уровню инвестиций в гостиничный бизнес.

В 2023 г. внутренний туризм может оставаться сильным, в том числе за счет удорожания заграничного отдыха на фоне ослабления рубля. Приток внешних туристов также может вырасти за счет открытия перелетов из Китая, который в прошлом обеспечивал плотный туристический трафик. На таком фоне прирост предложения может увеличиться в 2023-2024 гг., а ключевые показатели рынка — превысить допандемийные уровни.

Взгляд в 2023 г.

Рынок коммерческой недвижимости прошел 2022 г. гораздо лучше, чем прогнозировалось, но ряд проблем могут иметь отложенный характер и еще дадут о себе знать в 2023-2024 гг.

Спрос будет постепенно восстанавливаться, объем сделок по аренде и продаже может показать рост в годовом сопоставлении. Однако важно делать поправку на геополитическую ситуацию, которая способна преподнести новые неприятные сюрпризы.

Строительная активность в 2023 г. будет оставаться слабой, поскольку в условиях неопределенности и ограниченного спроса девелоперы будут стараться строить под конкретного клиента или отдавать предпочтение небольшим заведомо выигрышным объектам. Особенно это характерно для офисной недвижимости. Реализация крупных проектов будет ограничена тем, что было заложено еще в докризисный период.

При этом объем инвестиций может оставаться высоким. В I квартале 2023 г. была зафиксирована рекордная активность, что создает задел для сильных результатов по итогам всего 2023 г. Драйвером будет выступать перераспределение активов от нерезидентов к местным инвесторам и оптимизация структуры российских компаний.

Динамика вакантности будет различаться в зависимости от сегмента, но в общем и целом к концу года доля свободных площадей может оставаться примерно на том же уровне. Ставки аренды также могут двигаться разнонаправленно: снижение по торговым площадям, стабильность в офисном сегменте и умеренный рост — в складском.

В целом коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательным активом, и в 2023 г. участники этого рынка могут улучшить свои ключевые показатели. Но ситуация будет неоднородной, поэтому инвесторам важно искать компании, обладающие уверенными конкурентными преимуществами в сегодняшних условиях.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам компании составил 43,3 млн рублей.

Первая постпраздничная неделя мая для АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» выдалась насыщенной.

Во-первых, в начале недели эмитент установил оферту по выпуску 002Р-04 в размере 96,5% от номинальной стоимости. Выкуп бумаг будет осуществлен 23 мая 2023 г.

Это интересный выпуск с валютной офертой. За три дня до погашения предусмотрена дополнительная оферта по цене, обеспечивающей инвестору возврат долларового эквивалента инвестиций с доходностью 5,5% годовых в долларах США. Облигации номинальным объемом 1,2 млрд рублей были размещены в 2021 г. с погашением 26 мая 2023 г.

Как видно из цены оферты, хранить деньги в этот период лучше было в рублевом эквиваленте, и эмитент предоставил инвесторам хорошую премию к валютному риску. Вряд ли кто-то из инвесторов принесет бумагу на оферту, все дождутся погашения уже на этой неделе в пятницу.

Во-вторых, 16 мая эмитент начал техническое размещение нового выпуска объемом 2 млрд рублей. Установленная ставка 13% годовых — рыночная, но без премии к текущим выпускам, однако инвесторы могут получить дополнительный кэшбек в системе Boomerang.

На этом фоне ликвидность почти по всем выпускам существенно выросла, при этом доходности выпусков серий 002P-02 и 002P-03 с погашением в конце 2023 г. и начале 2024 г. держались на уровне ниже 12% годовых (при купоне 10% и 10,5% соответственно), а объем торгов по выпуску 002Р-03 превысил 4,25 млн рублей и в целом держался в среднем около 1 млн рублей в день.

Заметный рост доходности в выпуске 002Р-04 связан с погашением на этой неделе: технические отклонения в цене в десятые процента могут существенно влиять на доходность, а объем торгов по нему превысил 4,5 млн рублей: недельные депозиты пользуются спросом.

Наиболее ликвидными выпусками на неделе оказались 001P-05 и 002P-05 с объемом торгов 8,3 и 6,4 млн рублей соответственно, а доходности по ним держались в среднем около 13,5% годовых, при этом по выпуску 001P-05 наибольший объем более 5,26 млн рублей пришелся на 18 мая, а в выпуске 002P-05 объем торгов был в целом постоянен, но также можно отметить всплеск интереса к выходным.

Пятилетний выпуск биржевых облигаций серии 001Р-05 (4B02-01-00073-L) объемом 6 млрд рублей был размещен эмитентом в марте 2019 г. По выпуску предусмотрен 21 ежеквартальный купон. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-02 (4B02-02-71794-H-002P) объемом 500 млн рублей был размещен эмитентом в январе 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-03 (4B02-03-71794-H-002P) объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в апреле 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Выпуск биржевых облигаций серии 002Р-04 (4B02-04-71794-H-002P) со сроком обращения 1,5 года объемом 1,2 млрд рублей был размещен эмитентом в ноябре 2021 г. Номинальная стоимость одной бумаги составляет 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-05 (4B02-05-71794-H-002P) объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в декабре 2022 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

С двухлетним выпуском биржевых облигаций серии 002Р-06 (4B02-06-71794-H-002P) номинальным объемом 2 млрд рублей эмитент вышел на биржу 16 мая 2023 г. По выпуску предусмотрено 24 ежемесячных купона. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Сравнение выпусков

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — российский девелопер, управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Активы компании представлены шестнадцатью собственными объектами, в основном крупными торговыми центрами общей посещаемостью 36,5 млн человек в год.

Бизнес девелопера структурирован в виде холдинга, в котором объекты распределены по разным дочерним компаниям, поэтому для объективной оценки финансового состояния необходимо смотреть на консолидированную отчетность. Обычный бухгалтерский отчет РСБУ в данном случае нерепрезентативен.

Результаты 2022 г.

Выручка эмитента формируется за счет платежей от арендаторов. По итогам 2022 г. она составила 2 763 млн рублей — на 2,9% меньше 2021 г., но на 15,7% выше пандемийного 2020 г. Основной спад пришелся на первое полугодие (-3,9% г/г), в то время как во втором полугодии ситуация уже начала выправляться (-1,9% г/г). Судя по динамике, в 2023 г. восстановление может продолжиться.

Для такого сложного года результаты очень достойные. Из страны ушло много розничных торговых сетей, особенно в fashion-сегменте. Ранее президент корпорации Алексей Панфилов в интервью Boomin отмечал, что «Гарант-Инвест» потерял в лице арендаторов всего пять брендов. Вакантность площадей по итогам прошедшего года находится на уровне 2,6%. При этом посещаемость выросла с 36 млн чел. до 36,5 млн чел. в год.

Для расчета валовой прибыли компания вычитает из выручки переоценку инвестиционной собственности (проводится независимыми оценщиками). Это объясняет высокую волатильность показателя. В 2017-2018 гг. он даже превосходил по размеру выручку от аренды.

Для оценки денежных потоков и способности обслуживать обязательства такой расчет не подходит, поэтому была взята очищенная валовая прибыль, которая учитывает только себестоимость. В 2022 г. она составила 2 131 млн рублей — на 4% ниже 2021 г., но на 20% выше 2020 г. Рентабельность по показателю символически снизилась до 77,1% против 78% годом ранее.

Показатель EBIT, рассчитанный как очищенная валовая прибыль плюс сальдо прочих доходов/расходов минус общие и административные расходы, составил 1 694 млн рублей, незначительно увеличившись по отношению к 2021 г. и прибавив почти 30% к 2020 г.

Сальдо процентных доходов и расходов в 2022 г. составило -1 723 млн рублей против -1 187 млн рублей годом ранее (рост на 45% по модулю). Сами по себе процентные расходы выросли до 3 млрд рублей. Процентные доходы поступают от портфеля займов юрлицам объемом до 7,7 млрд рублей.

Сальдо прочих операционных доходов и расходов составило 244 млн рублей против 16 млн рублей в 2021 г. и 54 млн рублей в 2020 г.

Показатель EBITDA компания рассчитывает без учета переоценки инвестиционной собственности. Вместе с тем она включает в показатель доходы от своих финансовых активов (процентные доходы), подчеркивая, что выступает финансово-промышленной корпорацией и одним из видов ее деятельности является размещение свободных денежных средств. При таком подходе EBITDA по итогам 2022 г. составила 3 027 млн рублей — рост на 5,1% к 2021 г.

Чистая прибыль компании оказалась глубоко отрицательной на уровне -1 756 млн рублей. По большей части убыток был сформирован за счет отрицательной переоценки недвижимого имущества (-1 641 млн рублей) и созданными резервами под кредитные убытки и обесценения (-51 млн рублей) Также в ОФР наблюдается дрейфующее из года в год обесценение гудвилла около 200 млн рублей. Если отбросить все неденежные статьи отчета, то компания могла получить порядка 120-130 млн рублей денежных поступлений.

Баланс и долговая нагрузка

Чистый долг компании вырос на 7,7% до 27,2 млрд рублей. Из них около 20 млрд рублей — задолженность перед банками по кредитам, в том числе под залог объектов. Основные банки-кредиторы — Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ и ПСБ.

Краткосрочная часть долга скромная — 4,2 млрд рублей (+11,6% г/г), или 14,6% от общего долга. На конец года она была полностью покрыта краткосрочными финансовыми вложениями на 4,6 млрд рублей и кешем на 1,3 млрд рублей.

Облигационный долг представлен пятью выпусками общим объемом 6,5 млрд рублей на отчетную дату. Два выпуска общим объемом 1,7 млрд рублей погашаются уже в этом году, но на середину мая запланировано размещение нового двухлетнего выпуска на 2 млрд рублей, который позволит рефинансировать этот долг. При этом процентные расходы по облигационному долгу, вероятно, вырастут, поскольку предыдущий выпуск, размещенный в ноябре 2022 г., компания привлекла с купоном 14,75%, а по истекающим выпускам уплачивала 10% и 12%.

Долговая нагрузка компании высокая. Отношение чистого долга к EBITDA, включающей доходы от финансовых активов, составило 9х. При этом привлеченный кредит от Промсвязьбанка целиком пошел на строительство нового ТЦ, отдача от которого найдет отражение в EBITDA в будущем. Если скорректировать чистый долг на эту величину, то чистый долг/ EBITDA составит 7,8х. Покрытие процентных платежей по EBITDA в 2022 г. составило 1х.

Показатели ликвидности в отчетном периоде улучшились: current ratio вырос с 1,1х до 1,7х, quick ratio поднялся с 0,5х до 1,2х. По большей части это связано с изменением соотношения между долгосрочными и краткосрочными финансовыми вложениями в пользу роста последних.

Общий размер финвложений за 2022 г. немного снизился — с 8 млрд до 7,7 млрд рублей. На 30 июня 2022 г. более, чем на 95%, эти вложения состояли из займов юридическим лицам. К концу года доля могла приблизиться к 100%. Ранее представители эмитента поясняли, что таким образом компания копит средства на покупку или строительство новых объектов, а также диверсифицирует денежные потоки. С учетом кеша на счетах «кубышка» корпорации на конец года составила 9 млрд рублей (рост на 1% к 2021 г. и на 7,2% к 2020 г).

Средняя ставка по финансовым вложениям, рассчитанная как отношение процентных доходов к среднегодовой сумме финвложений, за последние три года на 5,3–5,6 п.п. превосходила среднюю ставку по финансовому долгу, рассчитанную по аналогичному принципу, то есть размещение средств производится с выгодой для эмитента.

Выводы

Для депрессивного 2022 г. компания демонстрирует достаточно сильные показатели. В 2023 г. с большой вероятностью она вернется к росту и сможет обновить рекорды по выручке и EBITDA, превысив результаты допандемийного 2019 г.

Между тем, долговая нагрузка выросла, а показатели покрытия платежей ухудшились. Это компенсируется хорошими позициями по ликвидности, улучшившимися в 2022 г., а также предпринятыми шагами по рефинансированию облигационных выпусков, которые должны быть погашены в скором времени.

В текущих условиях значимой угрозы для платежеспособности компании не наблюдается, и доходности по коротким выпускам на уровне 9-10% это косвенно подтверждают. В 2023 г. ключевые кредитные метрики могут улучшиться, что позитивно повлияет на динамику облигаций компании.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по пяти биржевым выпускам компании составил 9,8 млн рублей.

Во вторую, также короткую, неделю мая объем торгов был наиболее активен лишь в выпуске серии 002Р-05, и то только в последний торговый день — 12 мая.

В выпуске серии 002Р-04 с погашением в конце текущего мая (с дополнительной валютной офертой) доходность заметно колебалась, но с учетом срока до погашения даже сотые доли процента влияют на доходность. В целом цена близка к номиналу.

Учитывая текущие доходности выпусков от 11 до 13%, установленный эмитентом купон по новому двухлетнему выпуску серии 002Р-06 в размере 13% оптимален для инвесторов, учитывая достаточно короткий срок до погашения — в мае 2025 г. Это соответствует доходности к погашению в размере 13,8% годовых.

Пятилетний выпуск биржевых облигаций серии 001Р-05 (4B02-01-00073-L) объемом 6 млрд рублей был размещен эмитентом в марте 2019 г. По выпуску предусмотрен 21 ежеквартальный купон. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-02 (4B02-02-71794-H-002P) объемом 500 млн рублей был размещен эмитентом в январе 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-03 (4B02-03-71794-H-002P) объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в апреле 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Выпуск биржевых облигаций серии 002Р-04 (4B02-04-71794-H-002P) со сроком обращения 1,5 года объемом 1,2 млрд рублей был размещен эмитентом в ноябре 2021 г. Номинальная стоимость одной бумаги составляет 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-05 (4B02-05-71794-H-002P) объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в декабре 2022 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Сравнение выпусков

Ставка купона двухлетних облигаций серии 002Р-06 объемом 2 млрд рублей установлена на уровне 13% годовых на весь срок обращения. При покупке облигаций в системе Boomerang инвесторы получат дополнительный доход — кешбэк в размере 0,5%.

16 мая 2023 г. началось первичное размещение выпуска биржевых облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — тринадцатого по счету и шестого в рамках второй программы облигаций, зарегистрированной Московской биржей. С 10 по 12 мая компания провела предварительный сбор заявок, по итогам которого утверждена ставка купона в размере 13% годовых с ежемесячной выплатой.

Номинальный объем двухлетнего выпуска серии 002Р-06 — 2 млрд рублей. Организаторами размещения выступили Газпромбанк и БКС КИБ. 16 мая 2023 г. НКР присвоило новому выпуску ФПК «Гарант-Инвест» кредитный рейтинг на уровне ВВВ.ru со стабильным прогнозом.

В размещении выпуска может принять участие любой желающий, уведомив своего брокера, указав при этом максимальную сумму и андеррайтера — Газпромбанк или БКС КИБ, в адрес которого необходимо направить заявку на покупку облигаций.

При покупке облигаций в системе Boomerang доступен кешбэк в размере 0,5%. Минимальный объем для получения вознаграждения — 150 штук (150 тыс. рублей).

Скрипт (инструкция по выставлению заявки).

Средства от нового выпуска ФПК «Гарант-Инвест» намерен направить на рефинансирование выпуска серии 002Р-04 объемом 1,2 млрд рублей и на развитие бизнеса. В частности, привлеченные инвестиции пойдут на редевелопмент четырех торговых центров, а также на старт нового девелоперского проекта, сопоставимого по масштабам с проектом уникального комьюнити-центра WESTMALL на западе Москвы, который находится на этапе завершения.

Справка о компании

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — российский девелопер. В собственности компании находится 16 объектов недвижимости в Москве, 13 из них — торговые и многофункциональные центры. Стоимость активов эмитента на 31 декабря 2022 г. составляет 42 млрд рублей. EBITDA — 3,027 млрд рублей. Портфель включает более 430 арендаторов. Уровень вакантности площадей по итогам прошедшего года составил 2,6%.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» привлекает финансирование на облигационном рынке с 2017 г. В обращении компании находится пять выпусков облигаций на общую сумму 7,1 млрд рублей. Семь выпусков на общую сумму более 12 млрд рублей эмитент успешно погасил.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по пяти биржевым выпускам компании составил 11,2 млн рублей.

Выпуск АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 001Р-05 активно амортизируется, дисконт к номиналу минимальный — 0,2%. Однако, учитывая разброс минимальной и максимальной цены, можно купить объем до 100-200 тыс. рублей в день с дисконтом до 0,5%. Несмотря на короткую предпраздничную неделю, объемы торгов были достаточно высокими.

Пятилетний выпуск биржевых облигаций серии 001Р-05 (4B02-01-00073-L) объемом 6 млрд рублей был размещен эмитентом в марте 2019 г. По выпуску предусмотрен 21 ежеквартальный купон. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей.

Выпуск серии 002Р-02 будет погашен в конце года. Цена облигации держится на уровне номинала, но есть и желающие продать на 1–1,5% ниже. При покупке бумаг в объеме до 200 тыс. рублей можно рассматривать вложения как аналог короткого депозита.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-02 (4B02-02-71794-H-002P) объемом 500 млн рублей был размещен эмитентом в январе 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Выпуск серии 002Р-03 — один из наименее ликвидных выпусков. При купоне 10,5% годовых продавцы не готовы выходить существенно ниже номинала, а покупатели не готовы к доходности чуть выше 11% годовых.

Можно рассчитывать на покупки буквально пары десятков облигаций в день, на прошедшей короткой неделе каких-то значимых движений в бумаге не было.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-03 (4B02-03-71794-H-002P) объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в апреле 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Выпуск 002Р-04 активно торгуется в районе номинала, поскольку погашение совсем близко. Это один из самых уникальных оставшихся выпусков: за три дня до погашения предусмотрена дополнительная оферта по цене, обеспечивающей инвестору возврат долларового эквивалента инвестиций с доходностью 5,5% годовых. Период предъявления — с 16 по 22 мая 2023 г.

Выпуск биржевых облигаций серии 002Р-04 (4B02-04-71794-H-002P) со сроком обращения 1,5 года объемом 1,2 млрд рублей был размещен эмитентом в ноябре 2021 г. Номинальная стоимость одной бумаги составляет 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

По выпуску серии 002Р-05 не предусмотрено оферт, купонная ставка — 14,75% до погашения в ноябре 2025 г., оттого и цена в стакане составляет выше 102% от номинала. Можно выставлять отложенные заявки на покупку в районе 102%. Иногда продавцы готовы отказаться от повышенной цены, однако цены закрытия близки к максимальной стоимости — выше 103,5% от номинала. Даже текущие цены обеспечивают доходность облигаций чуть ниже 14% годовых, но есть и возможность для арбитража, причем на объемах 100-200 тыс. рублей.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-05 (4B02-05-71794-H-002P) объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в декабре 2022 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Сравнение доходности выпусков

Ранее эмитент раскрыл данные консолидированной отчетности по МСФО за 2022 г. В течение 2022 г. торговые центры ФПК «Гарант-Инвест» посетили 36,5 млн человек, что на 1,4% LFL выше посещаемости предыдущего года. При этом уровень вакантности остался на минимальном среди конкурентов показателе — 2,6%.

Несмотря на вызовы 2022 г., арендный доход компании упал всего на 2,9% LFL, до 2,76 млрд рублей. Однако показатель EBITDA вырос до максимального значения в 3,027 млрд рублей, также максимальным стал и денежный поток от операционной деятельности — 883,5 млн рублей. На счетах у компании также остались максимальные денежные остатки — 1,29 млрд рублей. Чистый долг компании составил чуть больше 27 млрд рублей, который покрывается стоимостью ликвидного недвижимого имущества (торговых центров) с оценкой почти 30 млрд рублей.

На общий финансовый результат компании в 2022 г. повлияла переоценка имущества на 1,64 млрд рублей.

«Отрицательная переоценка связана с учетом отраслевых и страновых рисков, что выразилось в росте таких параметров, как Cap Rate (ставка капитализации объекта. — ред.) и ставка дисконтирования. К изменению этого параметра особенно чувствительна оценка недвижимости», — отметил генеральный директор АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям.

Размещение двухлетних облигаций объемом 2 млрд рублей начнется 16 мая.

В системе Boomerang начался сбор уведомлений о намерении приобрести двухлетние облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-06. При покупке ценных бумаг на сумму более 150 тыс. рублей предусмотрен кешбэк в размере 0,5%.

Дата размещения: 16.05.2023.

Регистрационный номер: 4B02-06-71794-H-002P.

Объем выпуска: 2 млрд рублей.

Ориентир ставки купона: 12,75-13% годовых с ежемесячной выплатой купона.

Минимальный объем для получения вознаграждения: 150 штук (150 тыс. рублей).

Скрипт (инструкция по выставлению заявки) будет доступен накануне размещения.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — российский девелопер. В собственности компании находится 16 объектов недвижимости в Москве, 13 из них — торговые и многофункциональные центры. Стоимость активов эмитента на 31 декабря 2022 г. составляет 42 млрд рублей. EBITDA — 3,027 млрд рублей. Портфель включает более 430 арендаторов. Уровень вакантности площадей по итогам прошедшего года составил 2,6%.

В обращении АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» находится пять выпусков облигаций на общую сумму 7,1 млрд рублей. Компания имеет кредитный рейтинг от НРА и НКР на уровне ВВВ|ru| со стабильным прогнозом.

— Интервью с Алексеем Панфиловым.

— Прямой эфир с эмитентом.

Эмитент открыл книгу заявок на двухлетние облигации объемом 2 млрд рублей. Букбилдинг продлится до 16:00 по московскому времени 12 мая. Начало первичного размещения на Московской бирже запланировано на 16 мая.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» начал сбор заявок на двухлетние облигации серии 002Р-06 объемом 2 млрд рублей. Ориентир ставки купона — 12,75–13% годовых с ежемесячной выплатой купона. Организаторами размещения выступают Газпромбанк и БКС КИБ. Техразмещение запланировано на 16 мая.

Сбор предварительных уведомлений системе Boomerang о намерении приобрести выпуск.

Средства от нового выпуска компания намерена направить на рефинансирование выпуска серии 002Р-04 объемом 1,2 млрд рублей и на развитие бизнеса. Привлеченные инвестиции, в частности, пойдут на редевелопмент четырех торговых центров, а также старт нового девелоперского проекта, сопоставимого по масштабам с проектом комьюнити-центра WESTMALL на западе Москвы, который находится на этапе завершения.

Компания привлекает финансирование на рынке публичного долга с 2017 г. Из 12-ти выпусков семь уже успешно погашены.

В собственности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» находится 16 объектов недвижимости в Москве, 13 из них — торговые и многофункциональные центры. Стоимость активов эмитента на 31 декабря 2022 г. составляет 42 млрд рублей. EBITDA — 3,027 млрд рублей. Портфель включает более 430 арендаторов. Уровень вакантности площадей по итогам прошедшего года составил 2,6%.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по пяти биржевым выпускам компании составил 117,6 млн рублей. Инвесторы получили перечисленный эмитентом купонный доход по выпуску серии 001Р-05 в размере 81,66 млн рублей.

Итоги торгов

Выпуски АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» интересны тем, что отвечают самым разным запросам инвесторов, при этом они ликвидные и отличаются большим объемом, что позволяет сформировать устойчивую картину доходностей.

По выпуску серии 001Р-05, по которому остаток к погашению составляет 40% от номинала (будет погашено по 10% в июле, октябре этого года и январе, апреле следующего), цена устойчиво торгуется чуть ниже номинала. Однако максимальные цены дня достигают в номинал. С учетом амортизаций выпуск можно рассматривать как вариант аналога депозита, учитывая подтвержденные рейтинги эмитента от нескольких агентств на уровне ВВВ.

Пятилетний выпуск биржевых облигаций серии 001Р-05 (4B02-01-00073-L) объемом 6 млрд рублей был размещен эмитентом в марте 2019 г. По выпуску предусмотрен 21 ежеквартальный купон. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей.

Самая высокая доходность из всех торгуемых пяти выпусков ФПК «Гарант-Инвест» — у 002Р-05. Это около 14% годовых при ставке купона 14,75% годовых до погашения 18 ноября 2025 г. Размещение проходило в ноябре 2022 г., когда ставки на рынке еще были высокими, но текущая цена уверено росла весь месяц, и сейчас бумага торгуется выше 104% от номинала (при начале активного роста на большом объеме от 102% от номинала в начале месяца).

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-05 (4B02-05-71794-H-002P объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в декабре 2022 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Остальные выпуски торгуются ниже 12% годовых.

Выпуск серии 002Р-02 торгуется с дисконтом 0,5% при купоне 10% годовых, но до погашения осталось совсем недолго — 25 декабря 2023 г. эмитент погасит весь объем в 500 млн рублей.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-02 (4B02-02-71794-H-002P) объемом 500 млн рублей был размещен эмитентом в январе 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

В марте 2024 г. пройдет погашение выпуска серии 002Р-03, который сейчас торгуется по номиналу, но и купон чуть выше — 10,5%.

Трехлетний выпуск биржевых облигаций серии 002Р-03 (4B02-03-71794-H-002P объемом 1,5 млрд рублей был размещен эмитентом в апреле 2021 г. По выпуску предусмотрено 12 ежеквартальных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Выпуск 002Р-04 торговался также активно и выше номинала на 0,5% (в среднем) притом, что погашение произойдет уже в конце мая. Но главный интерес к выпуску в том, что за три дня до погашения предусмотрена дополнительная оферта по цене, обеспечивающей инвестору возврат долларового эквивалента инвестиций с доходностью 5,5% годовых. По последнему купону в рублях эмитент заплатит 12% годовых, но с учетом цены покупки, доходность держится на уровне ниже 9% годовых.

Выпуск биржевых облигаций серии 002Р-04 (4B02-04-71794-H-002P) со сроком обращения 1,5 года объемом 1,2 млрд рублей был размещен эмитентом в ноябре 2021 г. Номинальная стоимость одной бумаги составляет 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Средние объемы торгов по выпускам — более 1 млн рублей в день.

Купонные выплаты

Купонные выплаты по выпуску серии 001Р-05 начислены из расчета 12% годовых. Общая сумма выплат по выпуску составила 81 млн 660 тыс. рублей (17-й купон), по одной бумаге — 13,61 рублей.

В апреле ФПК «Гарант-Инвест» осуществил частичное досрочное погашение облигаций серии 001Р-05 в объеме 360 млн рублей (6% от объема эмиссии). Это уже 12-е амортизационные выплаты по выпуску. Всего в течение 2023 г. компании предстоит исполнить обязательства по четырем плановым частичным досрочным погашениям.

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям.