Казанский девелопер «Джи-групп» выпустил цифровые финансовые активы с привязкой к стоимости квадратного метра строящегося жилья. Объем годовых ЦФА, размещенных на площадке «Атомайз», составил 50 млн рублей. Стоимость одного ЦФА — 99,3 тыс. рублей. Для компании это уже третий опыт использования нового инструмента привлечения инвестиций. Почему эмитент рынка высокодоходных облигаций решил развиваться на рынке ЦФА, в чем он видит плюсы «цифрового квадратного метра» и как вообще чувствует себя компания в эпоху экономической трансформации — в интервью Boomin рассказал генеральный директор «Джи-групп» Линар Халитов.

«Нам было важно протестировать новый инструмент»

— В сентябре прошлого года «Джи-групп» выпустила дебютные ЦФА как аналог дисконтной облигации. Почему теперь решили выйти с предложением «цифрового квадратного метра»?

— Учитывая профиль нашего бизнеса, предложение напрашивалось само собой. К примеру, два месяца назад ЦФА с привязкой к стоимости квадратного метра выпустила группа «Самолет». Правда, тот выпуск был адресован исключительно квалифицированным инвесторам. Мы же ориентированы на самый широкий круг — от частных до институциональных.

Принимая решение о выпуске «цифрового квадратного метра», мы исходили из того факта, что около трети покупателей жилья вкладывают средства с целью последующей перепродажи недвижимости. Строящееся жилье интересно инвесторам и с точки зрения диверсификации вложений. Однако инвестирование в недвижимость сопряжено с очевидными временны́ми и денежными затратами. Квартиру необходимо регистрировать, с момента сдачи дома и до продажи возникают расходы на ЖКХ и содержание, и главное — ее нужно продать. Мы часто сталкиваемся с тем, что на моменте сдачи дома, когда инвесторы начинают избавляться от своих квартир, они продают их дешевле, чем девелопер. Что вполне понятно: нужно быстрее вернуть деньги и вложиться в новый проект.

ЦФА лишены этих недостатков. У кого-то есть 300 тыс. рублей, у кого-то 700 тыс., у кого-то 1,5 млн. На эти деньги нельзя купить квартиру, но можно вложиться в «цифровой квадрат», причем в конкретном доме. И через год, когда дом будет сдан в эксплуатацию и раскроются счета-эскроу, получить доход.

— То есть компания предлагает купить не абстрактные «цифровые квадратные метры», а вполне конкретные?

— Да, это конкретный многоквартирный дом жилого комплекса «Атмосфера», который мы возводим в пригороде Казани. Соответственно там пока не самые высокие цены, но и динамика роста стоимости жилья хорошая. Сдача дома запланирована на лето 2024 г. Уже возведена «коробка» и подведены инженерные коммуникации.

— Получается, на завершение строительства дома вам не хватает 50 млн рублей?

— Ни в коем случае привлеченные в виде ЦФА инвестиции не пойдут на строительство дома. Жилой комплекс возводится на банковские кредиты по проектному финансированию. И уж тем более мы не собираемся рассчитываться с инвесторами реальными квадратными метрами. Деньги нам нужны на развитие — на покупку земельных участков, разработку новых проектов, выход в новые регионы. В прошлом году мы зашли в Пермь и Екатеринбург. Есть планы по дальнейшей экспансии.

В масштабах нашего бизнеса эти 50 млн рублей вообще не играют особой роли. Нам важно протестировать новый инструмент инвестирования. И если он будет востребован, то тогда можно будет оперировать другими объемами.

«Наши инвесторы ЦФА заработают больше 10% годовых»

— «Джи-групп» гарантирует, что инвесторы за год заработают на «цифровом квадрате» не менее 10 процентов. Этот пункт был прописан в Решении о выпуске ЦФА, потому что инвесторы не уверены в дальнейшем росте рынка недвижимости?

— Еще не было ни одного года, когда бы аналитики, СМИ и общественники не говорили, что всё — цены встали на пике, спрос падает, «гипс снимают, клиент уезжает». Когда был ковид, все сказали: «Ну, тут уже точно всё, что угодно, даем на отсечение: строительный рынок рухнет». А ковидные времена стали суперприбыльными для отрасли.

Такие же панические настроения были в начале СВО и мобилизации. Да, рынок замирал, но длилось это месяц-полтора, после чего снова всё возвращалось на круги своя. Мы видим это и по нашим продажам.

Мы уверены, что наши инвесторы ЦФА заработают больше 10% годовых. Но даже если сбудутся худшие прогнозы и рост рынка остановится, покупатели дебютного «квадратного» выпуска ЦФА получат гарантированный доход.

Есть еще одна важная причина, почему мы прописали в Решении о выпуске ЦФА некий фиксированный доход: если бы это был в чистом виде дериватив, мы бы не смогли предложить эти ЦФА неквалифицированным инвесторам.

— Один из основных аргументов против ЦФА — отсутствие биржевых торгов...

— Да, вторичного рынка ЦФА пока нет, это не биржа. Есть несколько площадок обмена — «Мастерчейн», «Сбер», Альфа-банк, «Атомайз». Но вторичные торги ЦФА — это вопрос времени. В конце лета — начале осени торговой площадкой ЦФА намерена стать Санкт-Петербургская валютная биржа. Такие же планы есть у биржи Московской.

— «Джи-групп» стала одним из пионеров российского рынка ЦФА и остается одной из немногих компаний, которая использует этот инструмент. Почему вообще решили выпускать ЦФА?

— Мы динамичная компания с молодым менеджментом, открытая всему новому. Мы используем абсолютно все инструменты заимствования, которые есть на рынке. У нас есть банковские кредиты, есть облигационные выпуски, и как только Банк России разрешил заниматься ЦФА, мы вышли и в этот сегмент, видя его очевидные плюсы.

Выпуск облигаций — процесс непростой и долгий. Нужно разработать и утвердить проспект эмиссии, зарегистрировать выпуск, найти организатора и заключить с ним договор. Куча документов, подготовка которых занимает много сил и времени. Решение о выпуске ЦФА принимается гораздо быстрее. К тому же в отличие от тех же биржевых облигаций ЦФА позволяют учитывать пожелания инвесторов — условия и сроки займа, доходность, выплаты — с купоном или без. Всё прописывается в смарт-контракте — и вуаля, в течение недели выпуск готов.

— Планируете ли вы еще выпуски ЦФА в этом году?

— Мы планируем в этом году несколько выпусков. Выпуск на 300 млн рублей мы вчера уже разместили на площадке Альфа-Банка. Это по сути цифровая облигация сроком на один год под 14% годовых. Возможно, будут выпуски ЦФА как аналог дисконтной облигации по примеру нашего совместного со СБЕРом выпуска прошлого года. Кроме того, есть мысли и о традиционном облигационном займе. Необходимость в нем и параметры пока обсуждаются.

— В конце 2022 г. «Джи-групп» заявляла о возможности выпустить ЦФА на рентный доход от торговых центров. Эти планы в силе?

— Это третий вид ЦФА, над которым мы работаем. У нас три торговых центра разных категорий — от небольшого районного до одного из самых крупных и современных объектов коммерческой недвижимости в России ТЦ KazanMall. И каждый из них может похвастаться практически стопроцентной заполняемостью и высокой проходимостью.

Мы знаем, что ЦФА на рентный доход от квадратного метра коммерческой недвижимости сегодня интересен рынку. Инвесторы заинтересованы держать у себя в портфеле подобные бумаги, но таких предложений на рынке нет. Поэтому принципиально мы готовы предложить такой продукт.

«Спрос на жилье не снижается»

— В феврале «Джи-групп» объявила четыре оферты в течение 2023 г. по облигациям серии 002Р-01 объемом 3 млрд рублей. Решение, по всей видимости, было вынужденным. Насколько эти оферты оказались обременительными для компании?

— В Решении об этом выпуске облигаций было прописано, что аудитором финансовой отчетности, составленной по стандартам МСФО, может быть только одна из аудиторских компаний «большой четверки». Вероятность нарушения этой ковенанты в августе 2021 г., когда мы выходили на биржу с выпуском, казалась ничтожно малой. Но в 2022 г. после начала СВО и объявления санкций мы были вынуждены сменить аудитора, в результате чего держатели облигаций получили право предъявить бумаги к досрочному выкупу. В этой ситуации мы решили провести серию оферт по цене 102% от непогашенной номинальной стоимости облигаций, спокойно рассчитаться с нашими инвесторами, избежав ажиотажа. Никаких проблем с выкупом бумаг нет. Две оферты провели, две остались. Плюс — мы полностью рассчитались с инвесторами за наш первый выпуск, который погасили 19 июня.

— В конце мая стало известно, что бенефициары «Джи-групп» стали прямыми собственниками компании, исключив из цепочки владения кипрский офшор Hansolo Limited LLC. С чем связано это решение?

— Исключительно с внешней обстановкой и сложностями в работе с зарубежными провайдерами корпоративных услуг.

— Уже практически закончилось первое полугодие 2023 г., каковы предварительные результаты работы компании?

— Сегодня мы идем с плюсом 20% к тем планам, которые ставили перед собой на этот год. Причем этот доход нам обеспечивают новые регионы. Спрос на жилье на рынке не снижается. В планах компании — до конца года открыть продажи в ЖК «Лисино» в курортном районе Санкт-Петербурга. Проект мощностью 370 тысяч кв. м жилья рассчитан на 9-12 лет. Все разрешительные документы на строительство мы уже получили.